Жилищные правоотношения в Республики Казахстан

Глава I. & 1 Жилищная проблема в Республике Казахстан.

В Конституции Республики Казахстан, принятой 30 августа 1995 года закреплено создание в Республике Казахстан всех условий для обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема была и остается одной из самых острых социальных проблем современности. Еще Ф. Энгельс, выступая на могиле К. Маркса в знаменитой своей речи отметил "Прежде чем чтолибо производить, люди должны иметь пищу, одежду и жилище..."1
Справедливости ради следует отметить, что государство СССР с первых дней своего зарождения считало своей главной задачей обеспечить каждую семью отдельным жильем. Даже на знаменах Октябрьской революции было начертано обещание решить жилищную проблему. И хотелось бы подчеркнуть, что в этом направлении предпринимались различные жилищные программы, начиная с времен Н.С. Хрущева и кончая программой "Жилье91". Были установлены нормированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, которые, однако изначально не покрывали затрат на содержание жилищнокоммунального хозяйства. С ростом инфляции, возрастанием стоимости основных фондов в жилищнокоммунальном хозяйстве, повышением качества жилья, сооружением дорогостоящих систем канализации, водоэнергоснабжения, дефицит затрат, на содержание жилья все в большей степени приходилось покрывать за счет бюджета.
Справедливости ради следует отметить, что расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов. Государство на жилье не наживалось, а разорялось. Квартплата была
самая низкая в мире. От государственной квартиры никто и никогда не отказывался, потому что плата за нее была доступна каждой семье. Нельзя также отрицать и то, что основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Ставка на уравниловку привела к тому, что несмотря на бурный рост жилищного строительства, индустриальные методы его ведения, очередь граждан на получение бесплатного жилья двигалась медленно, а намечаемые сроки решения жилищной проблемы и обеспечения каждой семьи отдельной квартирой неоднократно переносились. Ощутимый урон жилищному хозяйству нанесла Великая Отечественная война 19411945 гг. и необходимость восстановления разрушенного народного хозяйства.
В конце 50х годов постепенно пришли к сознанию того, что только за счет государства жилищную проблему не решить, необходимо активно подключить к строительству жилья сбережения самих граждан. Происходит заметное оживление жилищностроительной кооперации. Появляется все большее количество жилищностроительных кооперативов (ЖСК) и соответственно утверждается Советом Министров Казахской ССР 19 апреля 1965 года № 295 "Примерный Устав жилищностроительного кооператива".1
В 7080е годы в Республике было немало случаев сознательного
отступление от требований советских жилищных законов со стороны ряда руководителей, которые злоупотребляя служебным положением, грубо нарушали порядок предоставление жилья, в обход очередности и без учета реальной нуждаемости обеспечивали квартирами свои семьи, родственников, приятелей и земляков. В сфере распределения и использования жилья
нередкими были случаи протекционизма и коррупции, что не только серьезно удлиняло сроки предоставления жилищ нуждающимся гражданам, по много лет стоящим в квартирных очередях, но и нанесло огромный нравственный ущерб авторитету соответствующих органов, вере в социальную справедливость.. Хотя были разработаны и приняты " Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Казахской ССР" утвержденный Советом Министров Казахской ССР и Казсовпрофом 14 сентября 1984 года1 и многие другие нормативные акты,2 радикально решить жилищную проблему даже в начале 90х годов ХХ века не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях были развернуты приватизация жилищного фонда, выдача гражданами, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, выпускались жилищные купоны удостоверяющие право граждан на приобретение квартиры в собственность. Так, 13 сентября 1991 года было утверждено Постановлением Президента Казахской ССР "Положение о купоном механизме приватизации государственной собственности в Казахской ССР", а 24 января 1992 года Кабинетом Министров Республики Казахстан утверждено "Положение о приватизации государственного жилищного фонда в Республики Казахстан".
Эти положения определили правовые основы, порядок, правила и процедуры приватизации жилых помещений и распространялись только на квартиры ( дома) государственного жилищного фонда.
Под приватизацией государственного жилищного фонда понималась бесплатная передача и продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений.
6 сентября 1993 года Указом Президента Республики Казахстан утверждена "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации", которая была разработана во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года "О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства".
Все эти меры направлены на то, чтобы сколотить широкий социальный слой частных собственников жилья, создать рынок жилья преодолеть отрицательные последствия уравниловки в деле обеспечения граждан жильем.
Но как показывает практика, к созданию рынка жилья мы оказались столь же неподготовленными, как и к созданию рынка труда и капиталов. Государственная программа жилищного строительства свернута, объемы ввода жилья в эксплуатацию резко сократились, стоимость жилья многократно возросла ( особенно в бывшей столице Алматы), очередь на получение государственного и муниципального жилья практически не движется. В этой области, как и во многих других, наблюдается имущественное и социальное расслоение общества.
Таким образом, на нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан, по распоряжению полученным ( приватизированным или купленным) жильем. В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам и т.д. Отрицательные состоят в том, что перспективы получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность и вопрос об их возврате усугубляется растущей инфляцией. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса.
К этому следует добавить также растущую изо дня в день оплату жилья, электроэнергии, телефона, коммунальных услуг, которые возросли в тысячи раз и большинству людей становятся труднодоступными, особенно в связи с задержкой выплаты пенсий, пособий и заработной платы.
В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильем становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.
Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищнокоммунального хозяйства, учет граждан, нуждающихся в жилье, понять, наконец что без дотаций из государственного и местного бюджета, обуздания монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарноэпидемиологическое и экологическое благополучие городов и населенных пунктов, оказание коммунальных услуг, система жилищнокоммунального хозяйства придет в окончательный упадок. Надо учесть при этом, что основная масса жилья была построена 2030 лет назад и нуждается в серьезной реставрации, а многие здания вообще не отвечают современным требованиям благоустройства и здорового быта.
& 2. Новое жилищное законодательство
Республики Казахстан.
Впервые кодификация жилищного законодательства в бывшем СССР была проведена в первой половине восьмидесятых годов, а точнее 24 июня 1981 года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик.1 А чуть позже 30 июня 1983 года Верховный Совет Казахской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодекс Казахской ССР2 , который вступил в силу с 1 января 1984 года. Затем в 1992 году 1 июля был принят новый жилищный кодекс Республики Казахстан.3
С тех пор произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом СССР и образованием независимых суверенных государств и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства. В результате всего этого и Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс Казахской ССР утратили роль базовых законодательных актов в области жилищного права и в настоящее время не применяются, т.к. были рассчитаны на принципиально иной социальноэкономический, политический и духовный строй общества. К тому же эти законы пришли в противоречия с законодательными актами принятыми позднее.
В настоящее время основными или базовыми законодательными актами в области жилищного законодательства являются Конституция Республики Казахстан принятая 30 августа 1995 года ( ст.25,26) и Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях" принятый 16 апреля 1997 года,4 а также нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994 года ( общая часть) и иное законодательство, издаваемое в соответствии с ними.
В области регулирования жилищных отношений видная роль отводится указу Президента Республики Казахстан "О новой жилищной политике" от 6 сентября 1993 года № 1344, постановлению Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 "О мерах по развитию жилищнокоммунального хозяйства республики", постановлению Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года № 647 "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" и постановлению Правительства Республики Казахстан "О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья и жилищнокоммунальных услуг" от 12 апреля 1996 года № 437.
Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительства к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существования прекратили. Так, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями утвержденная Постановлением Совета Министров Казахской ССР в 1985 году,1 а также Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства ( Инструкция о порядке бронирования жилого помещения), утвержденная Советом Министров Казахской ССР от 17 января 1985 года.2 Но, разумеется все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.
Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне местными представительными
и исполнительными органами. Так 30 апреля 1996 года принято решение Акима г.Алматы "О создании кооперативов собственников квартир" в Алматы.1
Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Республики Казахстан по жилищным делам, например постановление "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищностроительными кооперативами" от 11 октября 1991 года.
Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличается многослойностью своих источников.
Таким образом, под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношение, т.е. отношение, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. Согласно, ст. 1 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года "Жилищное законодательство РК регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц и государственных органов, связанные с основаниями возникновение и прекращение права собственности на жилище и права пользования ими; обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений; контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда".
Действие жилищного законодательства распространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, при наличии целого ряда условий. Жилищное законодательство регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья в общежитиях, служебных жилых помещениях. Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами. В то же время оно не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений, т.к. указанные помещения в состав жилищного фонда не входят.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборноразборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.
Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов, нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищнокоммунального хозяйства и т.д.
Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве подрядчика и заказчика.
Таким образом, отношения , регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Это относится и к Закону Республики Казахстан "О жилищных отношениях в Республики Казахстан", и к Закону "Об усилении ответственности за самовольный захват домов, квартир, садовых (дачных) домиков и иных помещений, а также за самовольный захват земли и самовольное строительство" и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в особенной части Гражданского кодекса (см. глава 30 Проект ГК (особенная часть).
Как указывает профессор Толстой Ю.К. "Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда" влечет преобразование отношений и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения ( между собственников и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизаций; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещение и т.д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства".1
На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно является подотраслью такой крупной отрасли права как гражданское право.
Следовательно и жилищное законодательство является неотъемлемой частью гражданского законодательства. Этой точки зрения придерживаются многие крупные ученыецивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Толстой Ю.К., проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др.2
Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Корнеев С.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают "поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, коллизии между норматив
ными актами в этой области принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральных актов."3
Рассматривая вопрос о жилищном законодательстве нельзя не обратить внимание на действие этого законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц. Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действия. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Изменение законодательства не влечет автоматического изменения гражданских правоотношений, и они сохраняются такими, какими были в момент законного возникновения. Эти положения служат содержанием принципа "Закон обратной силы не имеет" и относятся также к жилищному законодательству. Но из названного принципа возможны исключения, которые устанавливаются законодательством ( но не соглашением сторон) ( ст. 6 ГК РК). Например, новым законодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения, возникшие до принятия нового закона, сохраняется ( размер квартирной платы, коммунальных платежей и т.п.). И если закон запрещает совершение какихлибо действий, ранее не запрещенных, то такие действия должны быть прекращены.
Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общему правилу, он распространяется на всю территорию Республики Казахстан, за исключением случаев, когда пространственные пределы действия закона ограничены ( например, он распространяется на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).
Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица; участники афганской войны воиныинтернационалисты; военнослужащие, уволенные в запас или отставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления); многие другие категории граждан и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местных исполнительных органов.
Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон "О жилищных отношениях" устранил многочисленные противоречия возникшие ранее в регулировании жилищных отношений.
В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил:
вопервых, нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах;
вовторых, последующий закон отменяет действие закона преды
дущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему;
втретьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным

актом применению подлежит закон;





















Глава II. & 1. Понятие и предмет жилищных правоотношений.

Правовые отношения, содержанием которых является возникновение, осуществление, изменение или прекращение права на жилище, можно назвать жилищными правоотношениями. Важнейшим отличительным признаком данных правоотношений является их предмет или специфический объект жилище, принадлежность, свойства, назначение и характер которого существенным образом влияют на все элементы правоотношения.
Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений.
Надо отметить, что понятием жилищные отношения охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов и др. гражданами, но также связанные с ними отношения по управлению эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан.
Хочется подчеркнуть, что понятие "жилищные отношения" является собирательным, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.
Жилищное законодательство регулирует вопервых, отношения организационные, которые складываются на началах власти и подчинения; вовторых отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, ( как наем жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связанные с имущественными ( как отношения соседства в коммунальной квартире).
Характер проживания в жилище может быть различным: постоянное, временное, в связи с работой или иными обстоятельствами и т.д. Но все эти разновидности входят в единое понятие жилищного правоотношения. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. Сюда можно отнести и отношения нанимателя с наймодателем; отношения члена кооператива не выкупившего квартиру с кооперативом; отношения собственника жилого помещения с членами его семьи; и другие отношения, где пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо собственник жилого помещения.
На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить трудно. Хотя в юридической литературе существуют различные мнения по этому вопросу. Так д.ю.н., проф. Ю.К. Толстой считает, что "ответ на этот вопрос зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет."1
Проф. Ю.Г. Басин считает, что "основным стержнем жилищных правоотношений служит субъективное право гражданина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещный характер."2
Проф. М.К. Сулейменов отмечает, что " необходимой чертой всякого

вещного права, кроме права собственности, является его комплексный характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных (обязательственных) элементов. Их соотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным. И граница между ними носит весьма условный характер".1
К вещным могут быть отнесены:
право собственности на жилище;
право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;
право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности;
право на жилое помещение в силу завещательного отказа;
право пользование государственными жилищем;
право участника кондоминиума;
право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам.
Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Это в полной мере распространяется и на жилищные отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органам в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер.
Если участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается.
Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию являются ее участниками, то наряду с правоотношениями собственности возникает жилищное правоотношение собственника с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в тоже время к вещным.
Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры будучи жилищными, является и относительным и обязательственным.
Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права очень условна и подвижна.
Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое как известно, означает для собственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином поселенном пункте уровня благоустройства.
Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. В соответствии с п.1 ст. 76 Закона "О жилищных отношениях" жилище, предоставляемое гражданам для проживания должно быть благоустроенным, т.е. должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, применительно к условиям данного населенного пункта.
В домах государственного жилищного фонда предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (Ст. 75 Закона "О жилищных отношениях").
В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом ( смежные комнаты), а также подсобные помещения.
В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения. Например, гражданин приватизировал квартиру "распашонку", даже если в ней ни одна комната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартиры внаем. В последнее время достаточно широкое распространение имеет сдача в наем комнаты или даже части комнаты ( особенно для студентов).
Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещение, которое не является жилищем, например подсобное помещение, сарай и т.д.
Таким образом, предметом жилищных правоотношений может быть только жилище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица ( индивидуальный жилой дом, квартира) предназначенная или используемая для постоянного проживания (Ст.2 Закона "О жилищных отношениях"). На наш взгляд следует к этому добавить, отвечающая строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.
В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой "как правило" (См. ст. 27 Жилищного кодекса Каз.ССР, 1983г. См. ст.28 Жилищного кодекса 1992г.)
В настоящее время в соответствии с новым "Законом "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года ( далее ЗоЖО), Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее 15 кв. м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры.
Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях (учреждениях), жилище из государственного жилищного фонда может быть предоставлено в размере, определяемом Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади на человека, действующей в республике, и не менее одной жилой комнаты. В настоящее время санитарная норма в республике остается на уровне 6 кв. м. жилой площади на человека.
Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен в ст.68 ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другим наименованием. Этот перечень включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения и иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.
Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот перечень были не только социально защищаемыми, но и одновременно малоимущими. Но ни в одном законодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас является малоимущим. На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждого члена семьи в месяц, приходится сумма не превышающая минимальной расчетной показатель.
По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади 12 кв.м. на одного человека, но не менее размера , устанавливаемого в порядке определяемом Правительством РФ.
В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 года № 4271 на основании которого исполнительные органы субъектов РК наделены правом устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте РФ. Так, "В СанктПетербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв.м. на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности, это имеет место, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиноким гражданам.2
Жилище должно соответствовать тем санитарно техническим нормам благоустройства, которые применимы к условиям данного населенного пункта, а также должно находиться в черте того населенного пункта, где состоял на учете нуждающийся.
Если жилище из государственного жилищного фонда не отвечают вышеуказанным требованиям, то оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. Более того, предоставление такого жилище влечет снятие с учета нуждающихся.
К сожалению до сих пор у нас в Республике при предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не учитываются возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т.д. Исключение составляют инвалиды, престарелые, больные сердечнососудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, которым жилище из государственного жилищного фонда должно предоставляться на основании п.3 ст. 76 ЗоЖО с учетом их желания на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.
А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания ( п. 3 ст. 76 ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существует например , в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только на бумаге.
При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО. Так не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет ( кроме супругов) без их согласия. На наш взгляд добавление "без их согласия" является явно лишним в этой статье Закона. Надо отметить, что в Жилищном кодексе РК 1992г., это было одним из требований, предъявляемых к жилым помещениям предоставляемым гражданам для проживания.
В частности п.3 ст.40 гласил "при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов."1
Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое применение при предоставлении жилища в домах ведомственного, коммунального и коллективного жилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий. Благодаря именно этой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК получили в свое время жилища полезная площадь которых позволяла жить в более менее нормальных условиях ( в квартире из 3х комнат) семье состоящей из мужа, жены и двух разнополых детей.
Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ( ч.1 ст.41 ЖК РФ) "не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме сурпругов".1 Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть по крайней мере, двое разнополых. Если, например, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены в одну комнату. Конечно же, это неверно.Ю.К. Толстой имеет иное мнение на сей счет и пишет " при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости" разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, а мать с дочерью".2
На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей редакции " При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме супругов)" Почему " однополые" дети или взрослые должны жить в одной комнате? Как правило у нас в РК граждане получают жилище из государственного жилищного фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до тех пор, пока не появится возможность приобрести свое собственное жилище.
Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к приобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО гласит "Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются". Следовательно и понятие "излишков" жилой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение. В первую очередь, оно имеет значение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому нанимателю и членам его семьи.
Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок договора жилищного найма ( если договор заключен на срок).
Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади).
Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом прежнее или другое.
В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об оплате излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т.д.).
Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляется в виде отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке.
В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте; и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье; и норма, в пределах которых граждане имеют право на компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.
Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством РК. Так, 29 мая 1997 года было принято Постановление Правительства РК "Об упорядочении применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды".1
В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени населению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные

услуги по нормам, которые введены в действие еще в 19841988 гг. тогда как фактическое потребление коммунальных услуг в домах с установленными приборами учета значительно ниже. В целях защиты прав потребителей Правительство РК приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за коммунальные услуги, как правило, производить по показаниям приборов учета. Одновременно с введением коэффициентов обеспечить проведение соответствующих перерасчетов по платежам за коммунальные услуги.
Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производится по показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих лет. Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики при которой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду, ни потребитель, который не будет платить лишние деньги за то, чем он не пользовался. А экономика ресурсов будет колоссальная.
Большинство алматинцев, например "за" установление приборов учета коммунальных услуг.1
Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, проведенного в г.Алматы, в микрорайоне "Самал2" в доме № 70, которые показали, что фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого дома гораздо ниже тех норм потребления тепла, горячей и холодной воды, установленных в 1988г. в крупных городах Республики.
Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительством в этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будут установлены приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за эти услуги и в целом за жилище будет доступна каждому гражданину Республики Казахстан.

& 2. Возникновение жилищных правоотношений.
Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда.
Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях.
Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и поселение в помещение временных жильцов.
Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируется также Законодательством Республики Казахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).
Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.
Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения."
Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и боле семьями в смежных, неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из специального списка заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке).
Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности
( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда. Первый список малоимущих социально защищаемых граждан и второй список государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед другими.
Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам производится акиматами пропорционально численности раздельных списков.
Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным органам требовать предоставления гражданами какихлибо дополнительных документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО п.2).
Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом.
Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся. Это происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме супруга, детей и нетрудоспособных родителей).
Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилище подлежит обжалованию в суде.
Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут учет нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием нуждающихся. И если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких граждан с учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами на постоянное жительство в другой населенный пункт либо получения земельного участка и завершение строительства собственного дома; либо приобретение жилища, а также предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище из государственного жилищного фонда.
Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований снятия с учета. После принятия такого решения о снятии с учета, заинтересованные лица извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.
В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное место жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на учете.
Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности".
Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение «это жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений». Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым могут быть предоставлены служебные жилища устанавливается законодательством Республики Казахстан. Такое проживание не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность. Наглядно это видно на примере переезда многих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных жилых помещений. Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в определенной организации, но и связанная с определенным кругом обязанностей. Статья 111 ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые отношения на основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие работники подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего работать в организации на другую должность, не требующую проживание по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность.
Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение 3х лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются только жилищные.
Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилище из государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащий или работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную выборную должность должно проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица прекратили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи увольнения по следующим причинам:
1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата работников;
2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;
3)в связи с выходом на пенсию.
Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении служебных обязанностей.
Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предоставлено на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе приватизировать его после 10летнего стажа военной службы, а при увольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов независимо от срока службы.
Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, если он поступит впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетных организациях или займет государственную выборную должность.
Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий. Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако, после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принимало какихлибо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству.
Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения посвоему содержанию не отличаются какими либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.
Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Вопервых, о представлении жилища в будущем. По этому договору гражданин будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением ( договор найма жилого помещения).
Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилища является своего рода вещественной компенсацией ( 14 ст.115 ЗоЖО), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями ( п.56 ст.115).
В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать предоставления взамен другого жилища.
Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая за это право требовать передачи ему жилища.
Оба варианта ведут к одному конечному результату приобретение нанимателем получившим жилище в пользование по договорному основанию права не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя жилого помещения из государственного жилищного фонда.

& 2. Изменение и прекращение жилищных правоотношений.
Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого правоотношения, а в других его изменение и прекращение, что происходит при родственном обмене.
Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в работах Б.С. Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др.1 Но надо отметить, что эти работы написаны на основании российского жилищного законодательства. В данной работе рассматриваются основные случаи изменения жилищных правоотношений, предусмотренные жилищным законодательством Республики Казахстан.
а) Изменение жилищного правоотношения при вселении в
помещение членов семьи и других лиц.
В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Вопервых, провозглашением отказа от прописки и пере

хода к учету населения по месту пребывания и жительства; вовторых, разграничением социального и коммерческого найма.
Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника.
Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если, а если указанное помещение является изолированным также супруга и нетрудоспособных родителей.
Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, вопервых, если оно признается членом семьи и, вовторых, если при вселении не было предусмотрено иное.
Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступление иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи. Выбытие члена семьи влечет изменения жилищных отношений лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.


б) Изменение жилищного правоотношения при разделе
жилого помещения.
В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав.
Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 92 ЗоЖО. Хотя в ней сказано, что требовать заключение отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетних.
В случаях предусмотренных законом , в интересах несовершеннолетних могут выступать его законные представители.
Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.
Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Нам представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора такой договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение такого договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.
Что касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен, Это супруги и наследники. За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам. ( ст.223 ГК РА; ст. 19, 20 Кодекса о браке и семьи Казахской ССР). Кооперативная квартира не составляет исключения. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления равноправен с членом кооператива, во владении, пользовании и распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.
В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.
Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданскоправовых оснований. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.


в) Изменение жилищного правоотношения при переустройстве
и перепланировке жилого помещения.
В данном случае предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки, который может иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы они ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры, нередко это вызвано необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Кроме согласия всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки.
Если ктолибо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Если соответствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны, то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.
Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.
Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно отвечать санитарным и техническим требованиям.
Прекращение жилищных правоотношения. Выселение.
Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и подразделяются на событие и действия.
Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, больше нет.
Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.
Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, сели правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение правоотношений. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности в силу закона.
Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников, а в некоторых случаях, предусмотренных законом и по требованию одного из участников.
Акты государственных органов и органов исполнительной власти как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными периодическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссией, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.
Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан.
Выселение , по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственноправового воздействия. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускается лишь по основаниям установленным законом ( ст.103 105 ЗоЖО).
Выселение допускается в силу расторжения договора найма и в большинстве случаев с предоставлением другого благоустроенного жилища:
1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных надобностей;
2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;
3)если жилище грозит обвалом;
4)существенного изменения условий проживания в результате капитального ремонта жилища.
5)признание договора найма жилища недействительным по основаниям, предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.
Не допускается выселение несовершеннолетних детей без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда, если они остались без попечения родителей.
Из служебных жилых помещений граждане выселяются без предоставления другого жилища ( ст. 101 п.5 и 6), а также выселение без предоставления другого жилища допускается в случаях:
1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушают или портят жилище;
2)если они систематически нарушают правила общежития;
3)если они без уважительных причин уклоняются в течение
4)если они самоуправно заняли жилище;
5)если они лишены родительных прав и их областное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав и т.д.
Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без предоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 114 ЗоЖО Республики Казахстан. Выселению без предоставления другого жилища подлежат сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.
Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления.
Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора найма на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещения по истечении этого срока.

Глава III. Особые формы собственности на жилище.
& 1. Кондоминиум
Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7: «Кондоминиум» и «Управление объектом кондоминиума». Необходимость таких глав была вызвана прежде всего массовыми «преобразованиями» нанимателей государственных квартир в их собственников. В короткое время множество государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые быстро усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов и других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных квартир одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его содержанию (статья 24 Жилищного кодекса).
Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не предусматривало.
Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И здесь используется модель кондоминиума.
Что же такое кондоминиума?
Это своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая статьей 2 Закона определена следующим образом: «Особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности».
Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще более отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников квартир.
Следует четко ограничивать кондоминиум как объект правовых отношений, от субъектов этих отношений ,то есть от управляющего домом объединения собственников, независимо от его организационноправовой формы.1
В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что:
1)каждый собственник , участник кондоминиума самостоятельно, независимо от воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой;
2)остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий земельный участок,1 относится к общей долевой собственности (общему имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли участников пространственно не выделены и поэтому по отношению ко всей массе общей собственности выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер доли устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное назначение послужить критерием для определения размера денежного участия каждого собственника в расходах на содержание всего общего имущества;
3)каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли основания вправе пользоваться общим имуществом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование;
4)индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого участника в общем имуществе неразделимо связаны.
В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества в ограниченное пользование ( например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.
В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.
Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47 Закона).
Если в одном жилом помещении ( в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума ( статья 33 Закона).
Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих изменений в регистрационные документы.

& 2. Управление объектом кондоминиума.
Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).
При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.
Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.
Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально используемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений КСП. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК , так и КСП являются однотипными.
Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, вопервых, использование какойлибо формы необходимо, и вовторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.
Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое может состояться независимо от числе его участников.
Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников помещений.
Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какойлибо формы управления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных товариществах»).
Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.
Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и безопасность эксплуатации дома.
Однако с формированием КСК власть собственником помещений в определении формы управления не прекращается. Вопервых по решению членов КСК такая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может передать по договору дом в управление определенному физическому или юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).
Вовторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какоголибо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).
Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов.