ЖОСПАР
КІРІСПЕ................................................................................................................................3
I. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ТҮСІНІГІ...............................................................................3
1.1. Ипотекалық несиелендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары , түрлері.............................3
1.2.Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары................9
1.3.Тұтыну мақсатында берілетін ұзақ мерзімді несиені ұсыну және өшіру тәртібі..11
II. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРІ ҰСЫНАТЫН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕР...................................................................12
2.1.«БТА-Ипотека» компаниясының ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері.....12
2.2.АҚ «Тұран - Әлем Банкінің» ипотекалық несие түрлері........................................13
2.3. «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ-дағы ипотекалық несиелендіруді талдау..14
ІІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ................................20
3.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы.............................................................20
3.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» қаржы нарығына шығуы............22
3.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй.............................................................................23
ҚОРЫТЫНДЫ...................................................................................................................24
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР..............................................................................27
ҚОСЫМШАЛАР...............................................................................................................28
К І Р І С П Е
Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. «Ипотека» термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі – базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай, ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп, қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.
1.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ.
Ипотекалық несилендіру жүйесі: ұғымы, бағыттары, түрлері
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе, екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға негізделеді.
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру , ипотекалық несилендіруді дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне заклад (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны, орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс. Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін бөлшектермен беріледі.
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қырз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары: кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын құжаттар; несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары – сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы шарт жатады (2,3, – қосымшалар).
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу
тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледі (4-қосымша).
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.
1.2. Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен алғы-шарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін
дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн. Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан, зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді.
Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ. Германияның,
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рынокта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.
Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық Банк болып белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1,0 млрд. теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.
1.3. Тұтыну мақсатында берілетін ұзақ мерзімді несиені ұсыну және өшіру тәртібі
Тұрғын үй құрылысын жүргізу және сатып алу мақсатында II-ші деңгейлі банктер жеке тұлғаларды олардың ұсынған жылжымайтын мүліктер залогы есебінен ұзақ мерзімге несиелендіре алады. Несие мерзімдері мен ұсталынатын сыйақы мөлшері әр банк басқармасының бекітуі бойынша еркін белгіленеді. Банк есебіне алу үшін ұзақ мерзімді несиелер бойынша төмендегі шот түрлері белгіленген:
Қолданбалы шот жоспары бойынша:
778 – «Азаматтарға берілген ұзақ мерзімді қарыздар».
718 – «Мерзімі ұзартылған қарыздар».
II. Енгізілген шот жоспары бойынша:
1414 – «Клиенттерге ұсынылған орта мерзімді несиелер».
1417 – «Клиенттерге ұсынылған ұзақ мерзімді несиелер».
1424 – «Несиелер бойынша клиенттердің мерзімі ұзартылған берешектері».
9941 – «Ұзақ мерзімді несиелер бойынша міндеттемелер».
7339 – «Әр түрлі құндылықтар мен құжаттар».
Аналитикалық еспте несие бойынша берешектің есебі үшін дербес шоттар ашылған.Қарыз алу үшін қарызшы қарыз жинақ шотта белгіленген мөлшерде қаржы жинауы тиіс.
Несиелік келісім – шарт жасалғанда берліген несие сомасының нөмірі 711 (2211) шотқа аударылады:
Дт – 778 (1414,1417)
Кт – 711 (2211).
Мысалы, нақты ақшамен қарыз берген кезде «Тұрғын үй құрылыс банкі» қарызшыдан нақты ақшамен инкассацияланғаны үшін 3% коммисиондық төлем іздестіреді:
Дт – 711 (2211)
Кт – 960 (4608) 3% коммисиондық төлем.
Кредит – 031 (1001)айырмаға.
II. «БТА ИПОТЕКА» ЖӘНЕ «ҚАЗАҚСТАН ИПОТЕКАЛЫҚ КОМПАНИЯСЫ» АКЦИОНЕРЛІК ҚОҒАМЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРІ.
2.1. «БТА Ипотека» компаниясының ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері
Қазіргі таңда Қазақстанда ипотека әркімге тиімді және кеңінен қолданылып келе жатыр.Сондықтан да көптеген қаржылық мекемелер ипотекалық несиенің бірнеше түрлерін ұсынады. Алайда барлық мекемелерде ипотека шарттары ұқсас болып келеді.
«Жыл» және «жылдық» пайыздық ставка?
Мысалы:
Тұрғын үй құны - $ 20000
Алғашқы салым - $ 3000
Несие суммасы - $ 17000
Несие мерзімі 15 жыл (180 ай)
Қорытындысында неие 9,5 % жылдықпен пәтер $ 41225 және 14 % жылдықпен - $ 40751( қосымша 1).
Сондықтан, ипотекалық несие алмас бұрын ұсынатын қаржылық ұйымның барлық шарттарын оқып білген жөн.Мсыалы ипотеканың мынадай тұрлері бар:
«Депозиттік» несиені қолдану үшін алдымен сыйақы сомасы есептелмейтін қандай да бір анықталған соманы депозитке салу қажет. Содан кейін сізге тұрғын үй құнының толық суммасы беріледі. Бұл жерде пайыз несие барлық суммаға есептеледі.
«Классикалық ипотека» - бұл тұрғын үйге ұсынылатын неисе түрінің кеңінен таралған түрі болып табылады. Сіз алғашқы салымды салып, содан соң қалған суммаға несие аласыз. Және пайыз негізгі қарыз суммасына есептеледі.
«Квартирный дуплет» - бұл несие түрінде клиент өзінің тұрғын үйін кепілге қоя алады және 6 ай мерзім ішінде сіз өзіңіздің үйіңізді сатып түскен қаражатты қарыздың жарты бөлігін өтеу суммасы ретінде енгізесіз.Мұнда еңбекақы сомасы
клиенттің несиелік қабілеттілігін дәлелдейді. Бұл несие түрінде айына отбасы кірісінен 45 % төленеді.Себебі клиент қарызды өтеумен қоса өзінің басқа да шығындарын өтеу қажет екендігі ескеріледі.Қазіргі таңда 19000 қазақстандық отбасылар өздерінің тұрғылықты жағдайын АҚ «БТА Ипотека» компаниясының «Квартирный дуплет» несиесі арқылы жақсартты. Республиканың ірі экономикалық орталықтарында Компанияның 14 жергілікті мекемелері жұмыс істеп отыр. Эксперттердің болжамына қарағанда келешектегі 5 жыл аралығында қазақстанды нарықта ипотекалық несиенің көлемі 10 есе артуы мүмкін.
2.2. АҚ «Тұран - Әлем Банкінің» ипотекалық несие түрлері
АҚ «Тұран - Әлем Банкінің» ипотекалық несие бағдарламасы ерекшелігі:
1. Элитті баспанаға, екіншілікті рыноктағы жылжымайтын мүлікке ие болу, тұрғын үй құрылысы үлесінде қатысу, сондай-ақ коммерциялық жылжымайтын мүлікке ие болу мүмкіндігі;
2. Табысты растауды қажет етпейтін несие алу мүмкіндігі;
3. Жан-жақты жағдайлар туғызу.
«Express Ultra» несиелендіру шарттары:
Несие валютасы: АҚШ доллары;
Несие мерзімі: АҚШ долларында 20 жылға дейін;
Несие сомасы: 300000 АҚШ долларына дейін;
Пайыздық мөлшерлеме: жылдық 4,5 пайыздан жоғары;
Несиені қамсыздандыру: «Гарантия» депозиті, депозит сомасы сатып алынатын баспана құнының 15 пайызынан төмен емес, сатып алынатын жылжитын мүлік;
Сақтандыру: өмірді және сатып алынған мүлікті міндетті сақтандыру;
Пайызды есептеу жолы: пайыз бүкіл несие сомасына есептелінеді;
«Standart» несиелендіру шарттары:
Несие валютасы: теңге, АҚШ доллары;
Несие мерзімі: теңгеде 3 жылға дейін,АҚШ долларында 25 жылға дейін;
Несие сомасы: 7500000 теңгег дейін, 300000 АҚШ долларына дейін;
Пайыздық мөлшерлеме: жылдық 13 пайыздан жоғары;
Несиені қамсыздандыру: сатып алынатын жылжымайтын мүлік;
Алғашқы арнаның ең аз сомасы: сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15 пайызынан жоғары;
Сақтандыру: өмірді және сатып алынған мүлікті міндетті сақтандыру;
Пайызды есептеу жолы: аннуитет, негізгі қарыз қалдығына;
«Standart» несиелендіру шарттары бойынша банкке төленетін соманы қалай анықтауға болады?
Несие+сыйақы аннуитетті төлемдермен төленеді.
Аннуитетті төлем дегеніміз – бұл несие мен пайыздар сомасын тең бөліктермен төлеу. Пайыздар тек сіздің өкіміңізде қалған сомаға ғана есептеледі.
• сыйақы ставкасы 13% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 7,11% төлейсіз;
• сыйақы ставкасы 14% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 7,68% төлейсіз;
• сыйақы ставкасы 15% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 8,31% төлейсіз;
Сөйтіп,егер мысалы, 10 жылға жылдық 14%-бен 30000 АҚШ долларына алған болсаңыз, онда сіз банкке 72000 АҚШ долларын емес, тек 55920 АҚШ долларын қайтарасыз.
2.3. «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ ипотекалық несиелендіруді талдау
Несиелік операциялар ХБ АҚ қызметінің негізгі құрамдас бөлігіне жатады. Банк Азиялық Даму Банкі, Еуропаның Қайта құру және даму банкі, Әлемдік банк секілді халықаралық қаржы институттарының несиелік желілерін ойдағыдай игеріп келеді.
Ақшалай түрде несиелер беру ҚХБ АҚ операцияларының негізгі ауқымы келетін қызмет түрінің біріне жатады. Ішкі несиелік саясатына сәйкес банк қарыздарды қарыз алушылардың қаржылық жағдайын егжей-тегжейлі зерттеу негізінде жүргізеді. ҚХБ АҚ әзірлеген несиелік саясаттың негізгі шарттарына қарыз беру операцияларын жүзеге асыру кезінде тәуекелді төмендету, ссудалық қоржынды оңтайлы бақару және банктің несиелендіру саласындағы қызметінің сттратегиялық бағыттарын белгілеп, оларды кейін практикада қолдану болып табылады. Банктің несиелік саясатымен несиелік қызметтің процедуралары мен аспаптары, сондай-ақ несиелендіру жүзеге асырылатын объективті параметрлер мен стандарттар белгіленді.
Банк заңды және жеке тұлғаларға қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа) несиелер береді. Несилік саясатты одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында ҚХБ АҚ қолданыстағы бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.
Заңды тұлғаларды несиелендірудің дәстүрлі түрлерімен қатар 2000 жылдан бастап банк тұтынушылық мақсаттарға жеке тұлғаларды несиелендіру жөнінде белсенді жұмыс жүргізеді.
Ссудалық қоржын банктің бүкіл берілген қарыздары – факторинг ретінде берілген ссудалар, лизингтер, несиелер, вексельдерді немесе өзге борышкерлік міндеттемелерді есепке алу, аккредитив шығару және сыныптау жүргізу сәтіне олар бойынша берешек өтелмеген өзге де несиелендіру түрлерімен сыныпталады. Сыныптау ҚХБ АҚ 2005 жылғы 23 мамырдағы № 218 Активтерді сыныптау ережесіне, шартты міндеттемелер мен оларды күмәнді және сенімсіздер қатарына жатқызумен, оларға қарсы провизия (резевтер) құру ережесіне (толықтырулары мен өзгерістері бар) сәйкес жүргізіледі. Берілген қарыздар олардың сапасы бойынша, қарыз алушының заем бойынша төлемдер енгізу мерзімдерін сақтауына, оның қаржылық жағдайына, банктің қарыз алушымен қарым-қатынастарына , несие тарихы, қарыздың қамсыздандырылуы және оның сенімділігі мен өтімділігіне қарай жүргізіледі. Берілетін қарыздар бойынша қамсыздандыру ретінде банк өтімді жылжитын және жылжымайьын мүлік қабылдайды.
Қарызды пайдалану үшін сыйақының шамасы банктік қарыз келісім-шартымен төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:
1 ) қаржы рыногының коньюнктурасы;
2) банктік қарыздар рыногындағы бәсекелестік деңгейі;
3) тартылған ресурстардың құны;
4) несиелік тәуекелді өтеу үшін және қажетті табыс алу үшін Банк қарызға қызмет көрсету барысында жұмсаған шығындарын,
5) Қарыз алушының несиені өтеу қабілеттілігі.
ҚХБ АҚ әзірленген Несиелік саясатына сәйкес клиенттердің сұранысын барынша қанағаттандыратын саналуан несиелік өнімдер кешенін ұсыну жөніндегі жұмысты жүргізеді.
Банктің аумақтық филиалдық желісін одан әрі дамыту несиелік рыноктің географиясын кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға мүмкіндік береді.
ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын көрсеткіштерді 1-кестеден көруге болады.
1-кесте. Ипотекалық несиелендіруді сипаттайтын көрсеткіштер.
Тұтынушылық несиелердің түрлері АҚШ долларындағы несие сомасы Несиенің айлардағы мерзімі Орташа есептелген проценттік мөлшерлеме Қамсыздандыру-дың түрі
Ипотека 100000 дейін 240 дейін 11 % Жылжымайтын мүлік
2-кестеге қарағанда, тұтынушылық несиелердің басым бөлігі ипотекалық несиелендіруге келеді.
2-кесте. 2001-2004 жылдары аралығында берілген несиелдердің көлемі, мың теңгеде.
Көрсеткіштер 2001 2002 2003 2004
Берілген несиелердің жалпы сомасы 336116 896034 3570254 5673483
Тұтынушылық несиелердің сомасы, барлығы 128893 306559 3077446 4825179
Оның ішінде:
Ипотекалық несиелендіру 118250 220564 2856414 4563215
Ипотекалық несие тұтынушылық ссудалар көлемінде үлкен орын алады, оны 1 суретте көрсетілген динамика арқылы байқауға болады.
1 сурет – АҚ «ҚХБ» - тің 2001 – 2004 жылғы ипотекалық несиелендіру.
Несиені «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ салынып жатқан пәтерді кепілге алу арқылы береді.
Ең төмен бастапқы жарнаның сомасы – 15 %.
Несиелендірудің мерзімі – 7-ден 15 жылға дейін
Пайыздық мөлшерлемесі – жылдық 11 %-тен бастап (бастапқы жарнасына қарай).
Қарыз алушы Халық банктің депозитына бастапқы жарнасын аударады, одан кейін барып банк пәтердің 100 проценттік құнына несие береді. Осы сомаға несие бойынша проценттер есептелінеді.
Оның өтінішін қарау үшін және несиені рәсімдеу үшін жеке тұлға табыс етуі тиіс құжаттардың тізбесі төмендегідей:
-үлестік қатысу келісімі;
-қарыз алушының жеке бас куәлігі (төлқұжаты);
-қарыз алушының СТН туралы куәлігі;
Мұндай шарттарды бүгінгі таңда қазақстандық рынокта басқа ешбір
қаржы институты ұсынбайды. Несиені беру туралы шешімді қабылдау үшін банкте 3 күн ғана кетеді. Барлық қажетті құжаттарды (СТН, жеке бас куәлігі және жұбайының мүлікті кепілге қоюға келісімі) жинауға небәрі 3-4 күн керектігін ескерсе, несиені алу үшін сол небәрі ең көп дегенде 4 күн кетеді.
Осыменен жаңа өнімнің керемет сипаттамалары тиылмайды.
Қарыз алушының қалауы бойынша несие табысты растаусыз және жылдық
7 % , яғни нарықтық пайыздан екі есе төмен болып, тұрғын үйдің 100 % сомасында беріледі. Ол үшін банктегі депозитке сатып алынатын пәтер құнының 50 % салып қою қажет. Қарыз алушы өз несиесінің жартысын қайтарған сәттен екінші жартысы автоматты түрде осы депозиттің қаражаты есебінен өтеледі. Және де, мерзімінен бұрын өтеу үшін ешбір айыппұлдар салынбайды.
Банкте несиелендірудің бүкіл мерзіміне әрбір клиентке оның жеке менеджері қызмет көрсетеді деген ереже орнатылған.
Бұл бағдарлама өзіндігінен оңтайлы болғанымен, сондай-ақ ол ипотекалық несиелер рыногындағы несие беру шарттарының либерализациялануының көрсеткіші болып келеді. 2003 жылдың өзінде Елбасы Қаржыгерлер конгресінде банкирлерге тұрғын үй сатып алуға бөлінетін несиелердің шарттарын жеңілдетуге
мүмкіндіктер іздестіру жөнінде тапсырма берген болатын. Осы жөнінде тағы бір мәрте Елбасының 2004 жылғы Жолдауында да айтылды.
Халық банкінде несиені шапшан рәсімдеу мәселесі ең бірінші орынға қойылған. Азаматтарда қажетті қаражатты алу үшін уақытқа байланысты қиныдықтар туындамауы тиіс. Осы бағытта атқарылған жұмыстың арқасында қазіргі кезде 100 мың долларға дейн баратын несиелер бойынша шешім үш күн ішінде, ал 100 мыңнна астам долларлық қарыз беру туралы шешім – 5 күн ішінде шешіледі.
Банк ипотекаға ақшаны 7 және 11 жылдық процентпен 15 жылға дейін береді. Тұтынушылар осы ұсыныстың артықшылықтарына көзі жетіп, осы бағдарламаны іске асырудың бірінші айының өзінде халыққа 30 миллион доллардан астам несие берілді. Айтпақшы, «Ипотека Lights» несиесін алған азаматтар несиені мерзімінен бұрын, айыппұлдық санкциялар қолданусыз жаба алады.
2002 жылдың қорытындылары бойынша «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ ипотекалық операциялардан түскен табыс көлемі банктің жалпы проценттік табысының 7,7 % құраса, 2004 жылдың қорытындылары бойынша олар 21,8 % дейін жетті.
Осыған орай, жоғарыда айтылғанға мынадай қорытындылар жасауға болады:
- филиалдың 2004 жылы атқарған қызметінің негізгі көрсеткіштері бөлімше халыққа қызмет көрсету сапасын арттыру үшін үнемі жұмыс істегенін, даму жолында клиенттерді тарту үшін жаңа бағыттар іздестіргенін көрсетеді;
- банктік ұзақ мерзімді перспективаға жасаған коэффициенттік талдауына қарағанда және банктің таратылу жағдайында, банктің міндеттемелері банктің өтімді активтерімен қамтамасыз етілген. Жалпы алғанда, банк, жылдан жылға даму қарқының жеделтдетіп, тұтынушылардың жоғары сенімділігіне, жоғары дәрежелі өтімділікке қол жеткізіп, қаржы рыногында тұрақты және сенімді қызмет атқарып келеді, мұнда жақын және алыз шетелге төлемдер аударумен байланысты кез келген операцияларды атқаруға болады деген қорытынды жасауға болады.
3-кесте. «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ 2002-2004 жылдары алған табысының қарқыны
Табыс
баптары 2002 2003 2004 2003 жылдан 2002 жылға қарағанда ауытқу 2004 жылдан 2003 жылға қарағанда ауытқу
Проценттік табыстар 214387 2835900 3140935 690513 32.2 305035 10,8
Ипотекалық операциялардан түсетін табыс 165845 263542 684463 97697 58,9 421921 160,1
Ипотекалық операциялардан
Проценттік несиелердің сомасындағы үлес салмағы, % 7,7 9,3 21,8
Бүгінгі таңда ипотекалық несиелер банкке тұрақты табыс әкелетін неғұрлым пайдалы операциялардың біріне жатады.
ІІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.
3.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы
Ипотекалық неселеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.
Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:
• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)
• Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы.
Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:
•Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;
• Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.
Бірінші ипотекалық несиелеудің бағытымен көбінесе ипотекалық банктер айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын, кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілген және өзінің атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады. Бағалы қағаздар кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады және бұл сенімді болып келеді.
Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.
Ипотекалық несиелеумен айналысатын банктер аталған шарттарда несиелік ресурстармен шектелген болмайды. өйткені қайталама нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді.
Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің проблемалары келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.
Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту проблемасының шешімі болды.
Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.
Тұрғын үй салуға несие көзделген жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.
Ипотекалық несиелеу объектілері болатындар:
- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;
- Ғимараттың салынуы;
- Тұрғын үйді сатып алу.
Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:
- Жер несиесі;
- Құрылыс несиесі;
- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.
Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім қарыз алушының өтініші бойынша банк-кредитормен қабылданады.
Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта қарыз алушының несиені қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік анализ жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.
Банк пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.
Несиелік келісім шартта ссуданы алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері, несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.
Негізгі қарыздың соммасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.
Тұрғын үй сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен схемасы банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.
3.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы.
Көптеген қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық несиелердің қолайлылығының артуы арқасында шешуде. Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты болып қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.
Ел экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.
«ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.Мысалы, 2001 жылдың басында несиелер 3 жылдан аспайтын мерзімге ғана берілді, ал несиелер бойынша жылдық 28% жетті. «ҚИК» АҚ құрылған күннен бастап сыйақы ставкасы жылдық 18-19%, ал несие беру мерзімі 10 жылға өзгерді. Бүгінгі таңда несие беру мерзімі 20 жылға дейін ұзартылды, ал ставкалары жылдық 13,5% төмендеді.
«ҚИК» АҚ Арнайы бағдарламаның шеңберінде 146100 млн. теңге; 2005 жылы -34,9 млрд. Теңге, 2006-2007 жылдарда -111,2 млрд. Теңге шамасындағы сомаға ипотекалық облигацияларды шығаруды және таратуды жоспарлайды. 2005-2007 жылдарда ҚИК облигациялары нарықтағы бүгінгі ақуалды түбегейлі өзгертеді деп пайымдауға болады.
3.3. Тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарлама бойынша ұсынылатын бағасы төмен тұрғын үй
Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады. Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын
«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.
2004 жылдың 19 наурызында Президент өзінің Қазақстан халқына жлдауында бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің бірі – тұрғын үй мәселесін көтерді.
ҚР Президентінің 2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін атқарды.
Сөйтіп арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар оның эконгомикалық дамуында да маңызды рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды.
ҚОРЫТЫНДЫ
Несиелендіру субъектісіне қарай, тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудаларды оның болашақ иесіне берілетін және мердігерлерге берілетін несиелерге бөлуге болады. Несиелерді берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз алушымен келісіп белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы проценттік мөлшерлеме, негізгі қарыз сомасын индекстеу, қарыз алушының төлем енгізу мерзімдерін ұзарту қолданылады. Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені кепілдік қамсыздандырудың нысаны, көлемі және тәртібі көрсетіледі.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелердің өзіндік сұлбасын қолданады. Олар несиелендірудің объектілер мен субъектілері, ресурстарды шоғырландыру, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері бойынша ажыратылады.
Қазақстан Республикасының Үкіметі өткен жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту концепциясын мақұлдаған болатын. Концепция әзірлеу жөніндегі жұмыс Ұлттық бактің бастамасы бойынша жүргізілді. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін әжептәуір тұрақты алғы-шарттар баршылық. Әрине, ең алдымен ол - тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының көптігінде, бұған бір жағынан тозған тұрғын үйлердің көптігі де себеп болуда. Сонымен қатар, Қазақстан экономикасының қарқынды дамуы нәтижесінде еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс табуға мүмкіндіктері мол өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аудару үрдісі пайда болды. Ал, бұл жағдай өз кезегінде тұрғын үйге деген сұраныстың өсуіне әкеп соқты.
Ипотекалық несиелендірудің дамуы екінші деңгейдегі «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ үлгісінде зерттелді.
Тұтынушылық мақсатқа алынған несиелердің басым бөлігі ипотекалық несиеге келеді.
Куртсық жұмыста ипотекалық несиені «Қазақстанның халық банкі» АҚ алудың сұлбасы қаралды. «Қазақстаның Халық банкі» АҚ салынып жатқан пәтерді кепліге қою арқылы беріледі. Ең төмен бастапқы жарна – 15 %. Несиелендіру мерзімі – 7-ден 15 жылға дейін. Проценттік мөлшерлемесі – жылдық 11%. Қарыз алушы бастапқы жарнаы Халықтық банктің депозитына аударады, одан кейін банк пәтердің 100 % құнына несие береді. Осы сомаға кейін несие бойынша проценттер есептеледі.
Курстық жұмыстың шеңберінде жүргізілген зерттеудің нәтижелері бойынша Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің болашағы зор деп айтуға болады. Бұл үшін елде тұрақты қаржы жүйесі, дамыған нарықтық инфрақұрылым қалыптасқан, сондай-ақ халық тарапынан мол сұраныста орын алып отыр. Алайда, тиісті құқықтық қамсыздандырусыз қойылған мақсаттарға толығымен қол жеткізуге мүмкін емес. Сондықтан, нақ қазірдің өзінде қолға түсіп тұрған мүмкіншіліктерден айырмау үшін жұмысты барынша белсендеткен жөн.
Қаржы мекемелерінің шапшаң дамуы және біржола қайта реттелуі салдарынан тұрғын үй және өзге де жылжымайтын мүлік сатып алушылар қазіргі уақытта бірқатар баламалы қаржыландыру көздерін пайдалана алады.
Екінші рынок тұрғын үй сатып алушыларды қаражатпен қамтамасыз етуде маңызды роль атқарады және оның маңыздылығы күннен күнге артуда.
Тағы бір атап өтетін жайт Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты болып қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.
Ел экономикасының өсуінің жалпы тұрақтылығы, ішкі инвестициялық базаны кеңейту, сондай-ақ ипотекалық облигацияларды шығару нәтижесінде ипотекалық несие беруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құнын азайтуға қол жеткізілді. Өз кезегінде бұл ипотекалық несиелер бойынша сыйақы ставкаларын біршама азайтуға және ҚИК бағдарламасы бойынша халыққа несиелердің қолайлы болуын көтеруге жол берді.
«ҚИК» АҚ қызметі банктердің арасындағы бәсекелестіктің өсуіне ықпал етті, ал бұл өз кезегінде несиелерді беру жағдайларын жақсартуға ықпал етіп, Қазақстан халқының көп бөлігінің несиелерді пайдалануына мүмкіндік берді.
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. «Қазақстан Республикасында құнды қағаздармен жасалатын
мәмілелерді тіркеу туралы» ҚР 1997 жылғы 5 наурыздағы заң;
2. «Жылжитын мүлікті кепілге қоюды тіркеу туралы» ҚР 1998 жылғы 30 маусымдағы № 254-1 Заң;
3.«Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық
несиелендіру мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» ҚР Заң;
4.«Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы» ҚР Заңы;
5. Қазақстан Республикасының Құнды қағаздар жөніндегі Ұлттық
Комиссиясы 1996 жылдың 20 желоқсанында бекіткен №156 Облигацияларды шығару мен өтеудің тәртібі туралы ереже;
6. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1999 жылғы 29 маусымдағы
№ 888 қаулысы.
7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2002 жылғы 29 наурыздағы
№ 373 қаулысы.
8. « Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар 1995 жылғы 23 желтоқсандағы Жарлығы;
9. Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендірудің қалалық бағдарламасы туралы» Астана қ. Маслихатының 1999 жылғы 6 қазандағы № 259/47 шешімі;
10. Астана қ. ипотекалық несиелендіру мен тұрғын үй құрылысын дамыту туралы бағдарлама. Астана қ. Маслихатының 2001 жылғы 25 желтоқсандағы № 123/26-ІІ шешімі.
11. Абишев А. Оптимизм – штука тонкая// Новости недели, вторник 4 марта 2003 года.
№
ай Бағдарлама 9,5% жылына
Стандартты бағдарлама 14% жылдық
Ай басына негізгі қарыздан қалдық
Айлық төлем
Шотқа төлем
%
Негізгі қарызды
өтеу
Ай басына негізгі қарыздан қалдық
Аннуи-
теттік
төлем
Шотқа төлем
%
Негізгі қарызды
өтеу
1 17000 229 135 94 17000 226 198 28
2 16906 299 135 94 16972 226 198 28
3 16811 229 135 94 16944 226 198 29
4 16717 229 135 94 16915 226 197 29
5 16622 229 135 94 16886 226 197 29
6 16528 229 135 94 16856 226 197 30
7 16433 229 135 94 16827 226 196 30
8 16339 229 135 94 16797 226 196 30
9 16244 229 135 94 16766 226 196 31
10 16150 229 135 94 16735 226 195 31
.....
180 94 229 135 94 224 226 3 224
Барлығы: 41225 24225 17000 Всего 40751 23751 17000
Қосымша 1
Қосымша 2
Өтініш
(аты – жөні)
мекен – жайы бойынша тұратын:
(мекен – жайы)
Маған мына сома бойынша несиені ұсынуды сұраймын:
үшін
(несиенің мәні)
мерзімін айға.
Несиені өтеу және сыйақысын төлеу үшін кепіл болады мына берілген:
Несиені мерзімді және толық қайтару үшін мына берілген болады (кепілдік және/немесе мүлік):
Берілген қарыз бойынша, сыйақысы мен басқа да ұсталымдар, берілген келісім шартта қарастырылған және де сонымен қатар сақтандыру төлемдеріне кепіл беремін.
2006 жыл
Қосымша 3
Қарыз алушының анкетасы
1 - Басшы:
Кәсіпорындағы меншік пайыздары (егер бар болса):
Туылағн күні және жері:
Төлқұжат № сериясы: берілген күні мен орны
Мекен-жайы:тіркелген жері:
Нақты түрде үй телефоны:
Бұрынғы жұмыс орны:
Мекен-жайы:
Білімі:
( оқу орны, факультет, қашан және қай жерде бітірген )
2 - Басшы:
Кәсіпорындағы меншік пайыздары (егер бар болса):
Туылағн күні және жері:
Төлқұжат № сериясы: берілген күні мен орны
Мекен-жайы:тіркелген жері:
Нақты түрде үй телефоны:
Бұрынғы жұмыс орны:
Мекен-жайы:
Білімі:
( оқу орны, факультет, қашан және қай жерде бітірген )
3 – Басшы:
Кәсіпорындағы меншік пайыздары (егер бар болса):
Туылағн күні және жері:
Төлқұжат № сериясы: берілген күні мен орны
Мекен-жайы:тіркелген жері:
Нақты түрде үй телефоны:
Бұрынғы жұмыс орны:
Мекен-жайы:
Білімі:
( оқу орны, факультет, қашан және қай жерде бітірген )
Меншік иелері (басшылардан басқа, аты–жөні, тұратын жері) меншік пайыздары.
1.
2.
3.
4.
Басқалар:
Қосымша 4
Несиелік келісімшарт №
Алматы қ.
Акционерлік банк « », ары қарай «Банк»
Жарғының ереженің және « ». № сенімхаттың
негізінде әрекет етуші басшы тұлғасында
бір жағынан және ары қарай «Қарыз алушы»,
Жарғының негізінде әрекет етуші тұлғасында
екінші жағынан төмендегі келімісшартты бекітті.
Келісімшарт мәні
1.1. Банк қарыз алушыға сомасы теңге, мерзімі
бастап дейін несие ұсынады.
1.2. Несиені пайдаланғаны үшін Қарыз алушы банкке %
жылдық пайыз төлеуге міндеттеме алады.
1.3. Несиелік ресурстарды қалыптастыру шарттары заң шығарушы
органдардың, Қазақстан Республикасы Үкіметінің ҚР Ұлттық банк шешімдеріне байланысты өзгерген жағдайда, Банк пайыздық
мөлшерлеме мен несиелік келісімшарт бойынша өсімді біржақты өзгертуге құқылы, ол туралы Қарыз алушыға хабар береді,қарыз алушы жаңа шарттарды қабылдауға немесе нақты қарызды нақты пайдаланған уақытқа пайыз төлей отырып алдын ала өтеуге міндеттеме алады. Қарыз алушы хабар алғаннан кейін үш күн ішінде өзінің шешімі жөнінде Банкке хабарлайды.
1.4. Несие келесідей мақсаттарға берілді:
1.5. Қарыз алушы несиені мақсаты бойынша осы келісімнің барлық шарттарын орындай отырып, тиімді пайдалануға міндеттеме алады.
2. Несиелеу шарттары
2.1. Банк несие беруді, тауар - материалдық құндылықтар мен көрсетілген қыз- меттері үшін алынған есеп - айырысу құжаттарын, тиянақты түрде тексергенне кейін төлемдерді аудару арқылы жүзеге асырады.
2.2. Қарыз алушы несиені өтеуді келісімшарттың 1.1. бөлімінде көрсетілген мер-
нен кешіктірмей жүзеге асырады.
2.3. Несиені пайдаланғаны үшін пайыздарды төлеу келесідей мерзімдерде жүзеге
асырылады:
2.4. Берілген несиені қамтамасыз ету үшін, Қарыз алушы өзіне тиесілі, оның кепілдік берушісіне немесе кепілгеріне тиесілі мүлікті, осы келісімшартқа тіркелген кепілдік хатына болмаса ұйымның
(келісімшарттың және кепілдік хаттың нөмірі, күні)
сәйкес Банкке ұсынады.
3. Екі жақтың құқықтары мен міндеттемелері
3.1. Қарыз алушы несие мен төленетін пайызды өтеуді қамтамасыз ете алмаса, Банкке, Қарыз алушыдан кепілдікке алынған мүлікті өз бетімен сатып өткізуге, сол сияқты өтелмеген несие, оның пайдаланғаны үшін төленетін пайыз, несие мен пайызды өз уақытылы қайтармағаны үшін өсім сомаларын қарыз алушының немесе гаранттық есеп-айырысу шотынан сөзсіз аударып алуға құқық береді.
3.2. Қарыз алушы Банкке келесідей құжаттарды ұсынуы керек:
- тоқсандық бухгалтерлік баланс және статистикалық есептілік;
- есептемелер және несиеге деген мұқтаждықты анықтау, несиені қамтамасыз ету мен мақсатты пайдалануын тексеруі үшін қажетті басқа да құжаттар;
- кепілдікке салынған мүлікке деген меншік құқығын, шаруашылық жүргізу және оперативті басқару құқықтарын растайтын құжаттардың түпнұсқасы.
3.3. Егер де қарыз алушы есептілік өндіріс табыстары мен несиені қамтамасыз ету
жөнінде анық емес жалған мәліметтер берген болса, сол сияқты бухгалтерлік есебідұрыс жүргізілмесе және несие алынған мақсатында пайдаланылмаса, Банк қарызалушыны несиелеуді, есеп – айырысу кассалық қызмет көрсетуді тоқтатуға, одан несиені мерзімінен бұрын қайтаруды талап етуге құқылы.
3.4. Банк, кепілдікке салынған тауарлы– материалдық және басқа құндылықтардың
түгелдігі мен сақталу шарттарын тұрған жеріне барып тексеруге, егер де ондай тексеруге рұқсат етілмесе келісімшартты бұзуға және несиені мерзімінен бұрын өндіріп алуға құқылы.
3.5. Қарыз алушы төлемге қабілетсіз болса және қызметінен зиян шегетін болса, Банк Арбитражды соттың алдына оны банкрот деп танып, кредиторлардың мүдделерін белгіленген тәртіппен қамтамасыз ете отырып жою мәселесін қоюға құқылы.
3.6. Қарыз алушы несиені мерзімінен бұрын өтеуге құқылы.
4.1. Қарыз алушы несиенің төлеу мерзімі өтіп кеткен әрбір күні үшін өтелмеген несиенің сомасынан % мөлшерінде Банкке өсім төлейді.
4.2. Қарыз алушы несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз бойынша төлеу мерзімі өтіп кеткен әрбір күн үшін, төленбеген сомада %
мөлшерінде Банкке өсім төлейді.
4.3. Осы келісімшартты орындау барысында пайда болатын келіспеушіліктер мен дауларды, екі жақ өзара тиімді шешім қабылдау мақсатында алдын ала қарастырады.
4.4. Реттелінбейтін даулар Арбитражды соттың қарауына жіберіледі.
5. Басқа да жағдайлар
5.1. Келісімшартты өзгерту, бұзу мерзімін ұзарту екі жақтың келісім бойынша қосымша ресімделеді.
5.2. Осы келісімшарттағы қарастырылған шарттармен қатар, оны орындау барысында, екі жақ іс жүзіндегі заңдылықтарды және Қазақстан Республикасының Ұлттық банк нұсқауларын басшылыққа алады.
5.3. Келісімшарттың әрекет ету мерзімі Банктің шотынан қаржыларды аударған күннен басталып, несиелік ресурстарды пайдаланғаны үшін төленетін пайыздар мен есептелген өсімді қоса есептегендегі несиелік борыштарды өтеу сәтімен аяқталады.
Осы Келісімшарт әрқайсысының заңды күші бірдей екі данада құрастырылған бірінші данасы Банкте қалады, екінші данасы қарыз алушыға беріледі.
6. Екі жақтың заңды мекен-жайы
Банк Қарыз алушы
